“2억짜리 제주 시골집 샀다가”… 서울 아파트 양도세 ‘3억’ 날벼락 [세테크]

<세컨드하우스의 ‘농어촌주택 특례’ 여부 >
귤밭이어도 서류상 ‘자연녹지’면 세법에선 ‘도시’
1주택 비과세 사라져… 500만원 세금이 3억으로
계약 전 ‘토지이음’에서 ‘도시지역’ 여부 확인해야
3년 내 시골집 팔면 면제받은 양도세 다시 내야

서울 성동구 아파트에서 18년간 살아온 은퇴자 박인석(62·가명)씨는 3년 전 세컨드하우스를 마련하려고 제주 애월읍 귤밭 한가운데 있는 2억원짜리 농가주택을 샀습니다.

박씨는 최근 노후 자금을 마련하려고 18년 전 3억 2000만원에 산 아파트를 15억원에 팔았습니다. 당연히 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 줄 알았습니다. 하지만 국세청은 박씨를 2주택자로 보고 3억원이 넘는 양도소득세를 내라는 고지서를 보냈습니다. 박씨는 “경기도 양평 같은 수도권은 농어촌주택 특례가 안 되지만, 지방인 제주도 읍·면 지역의 3억원 이하 주택은 문제가 없는 줄 알았다. 이게 무슨 일인지 모르겠다”고 털어놨습니다.


스물세 번째 ‘국세청이 알려주지 않는 세테크’는 은퇴자들이 많이 궁금해하는 ‘세컨드하우스(농어촌주택) 특례’를 문답(Q＆A) 형식으로 짚어봤습니다.

Q. 수도권을 피해 제주도 읍·면 지역에 샀는데 왜 특례 적용이 안 되나요.

“많은 분이 놓치는 것이 바로 ‘도시지역’ 꼬리표입니다. 농어촌주택 특례를 받으려면 수도권이 아닌 읍·면 지역이어야 하는 것은 기본입니다. 여기에 더해 국토계획법상 ‘도시지역’, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등에 속해서도 안 됩니다. 문제는 일반인의 눈에 보이는 ‘풍경’과 국세청이 보는 ‘서류’가 다르다는 점입니다. 박씨가 산 애월읍 주택은 겉보기엔 시골이지만, 토지이용계획확인서를 떼어보면 ‘자연녹지지역’으로 분류돼 있습니다. 국토계획법상 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉘는데, 자연녹지지역은 이 가운데 녹지지역에 속합니다. 눈앞의 풍경이 아무리 시골이어도 서류상 도시지역이라면 국세청은 2주택자로 보고 비과세를 적용하지 않습니다.”



Q. 시골집 하나 때문에 세금이 왜 3억원으로 늘어나나요.

“두 가지 혜택이 한꺼번에 사라지기 때문입니다. 1가구 1주택자는 양도가액 12억원까지 양도세를 내지 않고, 이를 넘는 부분에 대해서만 세금을 냅니다. 우선 이 혜택이 없어집니다. 여기에 18년 보유·거주로 꽉 채운 장기보유특별공제(최대 80%)도 1주택자가 아닌 경우의 공제율(최대 30%)로 줄어듭니다. 결국 15억원에 판 아파트의 양도차익 전체에 높은 세율이 매겨지면서, 원래라면 500만원대에 그쳤을 세금이 3억원 넘게 불어난 것입니다.”

Q. 시골이라 믿고 샀다간 낭패라는 뜻인데, 어떻게 확인하나요.

“계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 정부의 ‘토지이음’(eum.go.kr) 사이트에서 해당 지번을 검색해 봐야 합니다. 토지이용계획에 ▲도시지역 ▲토지거래허가구역 ▲관광단지 중 하나라도 적혀 있다면, 그 집은 아무리 낡고 저렴한 시골집이라도 원칙적으로 특례를 받을 수 없습니다. 인구감소지역의 일부 도시지역이나 기회발전특구처럼 예외가 인정되는 곳도 있으니, 애매하면 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다. 특히 강원 양양·강릉이나 제주처럼 외지인 투자가 몰리고 개발 호재가 있는 곳은 읍·면 지역이라도 도시지역으로 지정된 곳이 적지 않으니 주의해야 합니다.”

Q. 퇴직금으로 고향 시골집을 먼저 샀고, 나중에 서울에 아파트를 샀습니다. 특례 적용이 될까요.

“안 됩니다. 세법은 주택을 취득한 순서를 엄격하게 따집니다. 일반주택(서울 아파트)을 먼저 가진 상태에서 나중에 농어촌주택을 추가로 사야만 특례가 적용됩니다. 은퇴에 대비한다며 저렴한 시골집부터 명의를 올려두고 나중에 도심 주택을 사면 비과세 요건이 꼬여버립니다.”

Q. 비과세 혜택을 받고 나서 시골집이 불편해지면 바로 팔아도 되나요.

“안 됩니다. 세법이 기존 주택에 비과세를 허용하는 조건에는 ‘시골집 3년 이상 보유’가 들어 있습니다. 성동구 아파트를 양도세 없이 팔았다고 안심하고 시골집을 3년이 되기 전에 팔면, 면제받았던 아파트 양도세를 시골집을 판 달의 말일부터 2개월 안에 내야 합니다. 이 기한을 넘기면 가산세까지 붙습니다. 다만 공익사업에 따른 수용, 사망에 따른 상속, 멸실 같은 부득이한 사유가 있으면 예외로 인정됩니다. 참고로 이 특례는 2028년 12월 31일까지 취득한 농어촌주택에 적용됩니다.”

김경두 기자