초강력 규제에 ‘집값 불패’ 흔들…강남·서초 100주 만에 하락

강남 -0.06%, 서초 -0.02%, 송파 -0.03%, 용산 -0.01%
내림세 ‘한강 벨트’ 확산 가능성…장기간 하락은 미지수

서울 부동산 ‘불패 신화’를 상징하던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 가격이 이번 주 일제히 하락세로 돌아섰다. ‘정부 이기는 시장 없다’는 정부의 전방위적 다주택자 압박 기조가 일부 먹혀든 가운데 서울 전역으로 가격 조정 흐름이 이어질지 관심이 쏠린다.

한국부동산원이 26일 발표한 ‘2026년 2월 4주(2월 23일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 강남구 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.06% 하락했다. 지난주까지 상승세를 유지하던 강남구가 하락 전환한 것은 2024년 3월 둘째 주 이후 100주 만이다. 서초구도 0.02% 하락해 같은 기간 이후 100주 만에 마이너스로 돌아섰다. 송파구는 0.03% 하락해 지난해 3월 넷째 주 이후 47주 만에 하락 전환했다. 용산구는 0.01% 하락했으며 이는 2024년 3월 첫째 주 이후 101주 만에 하락 전환이다. 서울 전체 매매가격은 0.11% 올라 상승세를 이어갔지만 상승률은 지난주 0.15%에서 0.04%포인트 축소됐다.


강남 3구와 용산 지역 매매가 하락은 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료를 앞두고 일부 다주택자들이 호가를 낮춰 급히 주택 처분에 나섰고, 고가 1주택 보유자 일부도 6월 지방선거 이후 보유세 개편 논의가 본격화할 가능성을 염두에 두고 차익실현 매물을 내놓은 것 때문으로 풀이된다.

이재명 대통령은 이날 청와대 수석보좌관회의에서 “망국적 부동산 공화국 해체는 결코 넘지 못할 벽이 아니다”라며 “주택 매물은 눈에 띄게 증가하고 있고 전셋값 상승도 둔화 중이라고 한다”고 강조했다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만 784건으로 이 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 연장이 없음을 밝힌 지난달 23일(5만 6219건) 대비 25.9% 늘었다.



실제 서초구 잠원동 메이플자이 전용 59㎡(공급 면적 기준 25평)는 최근 41억 5000만원에 거래돼 직전 최고가 45억 5000만원 대비 약 4억원 낮은 가격에 팔렸다. 강남구 개포동의 한 공인중개사는 “원래 38억 2000만원 하던 개포 디에이치퍼스티어아이파크 33평형이 최근 34억 7000만원에 계약됐다”면서 “1주택자들은 안 움직이는데, 다주택자들이 세금 부담으로 싸게라도 파는 것”이라고 전했다.

다만 매물이 늘어도 가격 협상 폭이 크지 않아 실제 거래로 이어지는 경우는 아직 제한적이다. 개포동의 다른 공인중개사는 “급한 사람들은 세금 때문에 팔아야 하지만, 집이 필요한 사람 입장에서 대출도 어렵고, 현금을 많이 들고 있는 것도 아닌 상황”이라며 “매도자와 수요자가 가격을 놓고 서로 눈치 보기를 하는 상황”이라고 전했다.

서울 상급지 아파트값이 하락 반전함에 따라 영향이 주변으로 확산할지 주목된다. 실제로 송파구 인근 강동구는 주간 상승률이 이미 0.03%까지 낮아졌고, 서초구에 인접한 동작구도 0.05%로 오름세가 눈에 띄게 축소됐다. 이들 지역을 포함해 마포, 성동, 광진구 등 ‘한강벨트’ 지역이 추가로 하락할 가능성이 점쳐진다.

전문가들은 대체로 가격 내림세가 확산할 것으로 전망하나 장기간 이어질 가능성에 대해선 신중하다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “강남 이외 다른 지역으로 하락세가 확산될 가능성이 있다”면서도 “4월 중순까지는 약세가 이어지고 집값이 단기적으로 오르긴 힘들 것이나 공포에 짓눌려 매물을 내놓는 것이라 가격이 크게 하락하진 않을 것”이라고 분석했다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출 규제가 풀리지 않는 상황에서 종부세 등 세금이 강화된다면 지금 같은 하락세가 확산될 수 있다”면서도 “고가 아파트 위주로 하락하지만, 수요가 많은 중저가 아파트 가격이 하락할지는 지켜봐야 한다”고 전망했다.

하종훈 기자