중구, 특별건축구역 지정으로 용적률 최대 1.2배 ↑

사업지로 다산동 일대 지정

서울 중구가 다산동 등 낡은 저층 주거지 정비를 위한 걸림돌을 걷어내고 있다.

10일 구에 따르면 2024년 10월 서울시 휴먼타운 2.0 사업지로 선정된 다산동 일대가 지난 7월 건축협정 집중구역으로 지정됐다. 이후 지난 5일 서울시 특별건축구역으로 지정·고시됐다.


사업지는 신당동 일대 5만 1448㎡ 규모로 남산 자락에 있는 노후 저층 주거지다. 고도지구와 문화재보호구역 등 규제에 경사진 지형과 작은 필지까지 겹쳐 주택 정비에 어려움이 있었다. 구는 “전체 361필지 중 약 43%가 90㎡ 미만의 소규모 필지이며 건축물의 약 77%는 지어진 지 20년이 넘었다”고 설명했다.

특별건축구역은 지역 특성에 맞춰 건축 규제를 완화하고 토지를 효율적으로 활용할 수 있도록 하는 제도다. 대규모 재개발 없이도 기존 골목과 마을의 정취를 지키면서 노후 주택을 새로 지을 수 있도록 한다.

이번 지정으로 다산동에는 용적률, 건폐율, 대지 안의 공지, 조경 등 4개 분야의 건축 특례가 마련됐다.

우선 같은 대지에 집을 더 넓게 지을 수 있게 된다. 제1종 일반주거지역 용적률을 기존 150%에서 최대 180%로 1.2배 높일 수 있다. 건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리를 연립주택은 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄이고, 옥상 조경을 법정 조경 면적으로 인정하는 비율은 기존 2분의 1에서 3분의 2로 확대된다.

경사지 땅도 활용할 수 있다. 경사로 인해 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거 용도로 사용하면 건폐율을 기존 60%에서 80%까지 완화할 수 있다.

다만 특례를 적용받으려면 마을 경관과 어우러지는 건축 계획을 세워야 한다. 건축주는 건축 배치, 외관 디자인, 외부 공간 등 11개 항목으로 구성된 ‘신당동 특별건축구역 디자인 가이드라인’을 반영하고 건축 허가 신청 시 ‘특례적용계획서’를 제출해야 한다. 특례 적용 여부와 완화 범위는 시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.

구는 올해 특별건축구역과 건축협정 집중구역 지정 사항을 ‘다산권 성곽마을 주거환경개선사업’ 정비계획에 반영해 시행할 계획이다.

김길성 구청장은 “남산 고도 제한 완화에 이어 이번 특별건축구역 지정까지 다산동 저층 노후 주택에 거주하는 주민의 주택 정비 여건이 개선되고 있다”며 “다산동을 비롯한 남산 주변 주거지가 계속 살고 싶은 장소로 거듭날 수 있도록 맞춤형 지원을 지속해 나가겠다”고 말했다.

송현주 기자